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6個問題告訴你:個人轉讓受贈房產應繳哪些稅

發布日期:2018-08-10 作者:青海財務 點擊:

2014年,小劉以60萬元價格購入一套房產,2016年底,小劉將該套房產贈送給其兄大劉。2017年該房產評估價值為100萬元,同年9月,大劉將該房產以120萬元的價格轉讓,其中發生可扣除的各項稅費約6萬元。那么大劉這種受贈行為和轉讓行為應如何納稅?

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問題1

個人轉讓住房要繳哪些稅

轉讓人會涉及增值稅、城市維護建設稅等附加稅費,以及個人所得稅。另外自2016222日起,對于個人將購買2年以上的住房對外銷售的,免征營業稅(201651日后免征增值稅),同時也免征城市維護建設稅等附加稅費,但是需要繳納個人所得稅。

受讓人需要繳納契稅。個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率繳納契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率繳納契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率繳納契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率繳納契稅。

問題2

個人無償贈與住房需要繳納增值稅及附加稅費嗎

《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔201636號)附件1:《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規定,單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,除用于公益事業或者以社會公眾為對象的外,視同銷售服務、無形資產或者不動產,應當繳納增值稅。因此,個人贈與住房,應當視同銷售不動產,繳納增值稅。

有關贈與行為視同銷售是否繳納增值稅,需要對照個人住房轉讓的稅收優惠政策執行。財稅〔201636號文件附件3:《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條規定,個人在北京、上海、廣州和深圳以外的地區將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上的住房對外銷售的,免征增值稅。注意的是,北京、上海、廣州、深圳以外的地區指的是房產坐落地,而不是個人戶籍地。

問題3

個人無償贈與房產的取得時間如何確定

個人無償贈與住房,房產取得時間的確定是增值稅減免優惠的關鍵。

《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發〔200589號)規定,個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發〔2005172號)明確,個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為,也適用國稅發〔200589號文件的有關規定,其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006144號)進一步明確,個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售應繳納增值稅時,對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系和直系親屬贈與方式取得的住房,該住房的購房時間按照發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。對通過其他無償受贈方式取得的住房,該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

對于大劉無償受贈的住房,因為是其兄弟小劉所贈,因此大劉在轉讓該住房時,其購房時間按照小劉購買該住房的時間計算,應為2014年某日,而不是按大劉受贈的時間計算。只有當大劉無償受贈的住房是屬于非“繼承、遺囑、離婚、贍養關系和直系親屬贈與方式”取得的,轉讓該住房時,其購房時間才按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

問題4

受贈人無償受贈住房需要繳納哪些稅費

與個人轉讓住房不同,受贈人無償受贈住房,其應繳納的稅費除了契稅外,還需繳納個人所得稅。

契稅:國稅發〔2006144號文件規定,對于個人無償贈與不動產行為,應對受贈人全額征收契稅,不能參照個人轉讓住房的契稅優惠政策執行。

個人所得稅:與個人轉讓住房不同,贈與人沒有取得收入,無須繳納個人所得稅。而受贈人卻是無償取得了房產,應當依法繳納個人所得稅。國稅發〔2006144號文件規定,在計征個人受贈不動產個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規定據實征收。《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔200978號)規定,對個人贈與房產的個人所得稅問題進行了規定,區分不同的情況征免稅款:1.對于房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女和兄弟姐妹;2.無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;3.房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

上述三種情形的無償贈與,當事雙方均不繳納個人所得稅。

除這上述三種情形外的房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得,應按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅,稅率為20%。因此,大劉受贈的住房,因為是其兄弟小劉無償贈與的,贈與人小劉和受贈人大劉均無須繳納個人所得稅。

問題5

個人轉讓無償受贈住房應繳納哪些稅費

大劉于20179月轉讓無償受贈的住房與轉讓自行購買的房產一樣,除暫免繳納印花稅和土地增值稅外,還可能需要繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加費及個人所得稅。當然,其增值稅及附加稅費的繳納,應該按照上述問題2的個人住房轉讓的稅收優惠政策執行。

問題6

轉讓受贈房屋如何繳納個人所得稅

一是轉讓受贈房產計算個人所得稅應扣除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本。財稅〔200978號文件規定,受贈人轉讓受贈房屋時,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額,為受贈人的應納稅所得額,繳納個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

二是不得核定征收個人所得稅。國稅發〔2006144號文件規定,在計征個人受贈不動產個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規定據實征收。

三是個人轉讓自用5年以上唯一住房免征個人所得稅。《財政部、國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》(財稅字〔199420號)規定,個人轉讓自用達5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暫免征收個人所得稅。

因此,對于大劉轉讓受贈的房產,在計算繳納個人所得稅時,應當扣除小劉購買該房產的實際購置成本60萬元,以及大劉在轉讓過程中所支付的相關稅費6萬元后的余額54萬元(120606),按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅10.8萬元。


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